분당의 반값? 일산이 저렴한 이유

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 쾌적한 환경과 생활에 필요한 인프라. 가족을 위험으로부터 보호하고자 하는 욕망이 반영되어 만들어진 도시가 바로 신도시입니다. 1기 신도시를 대표하는 분당과 일산을 비교하고 현재 각 도시가 대한민국에서 어떤 위상을 가지고 있는지 살펴보겠습니다.

대한민국 신도시의 시작

•  무허가 판자촌 철거민의 이주 정착지로 개발된 광주 대단지가 그 시작입니다.
• 그 다음 서울특별시에서는 여의도와 강남, 목동과 상계 신시가지가 조성되었습니다.
• 하지만 대한민국 신도시 주거 역사의 새로운 이정표를 남긴 것은 바로 1기 신도시입니다.
• 1기 신도시는 대한민국 신도시의 대명사로 '천당 위에 분당'이라는 말이 생겨날 만큼 매력적인 주거지였습니다.
• 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 5대 신도시는 50.1㎢ 면적에 29만 2,000호의 주택을 공급하여 116만 8,000명을 수용하였습니다.
• 이는 1995년 당시 수도권 인구의 5.8%에 해당하는 규모로 당시 폭등하던 주택 가격 안정에 많은 기여를 하였습니다. 이 중 분당과 일산은 규모에서나 인지도면에서 1기 신도시를 대표하는 도시입니다.
• 1기 신도시 중 가장 면적이 넓은 분당신도시는 제2의 강남이라는 것이 지역의 자랑거리입니다.
• 강남 접근성이 뛰어나고 중산층 이상이 선호하는 중형 이상 아파트 위주로 공급되었습니다.
• 현재의 기준으로 봐도 교통, 주변 인프라, 녹지 환경까지 모두 다 갖춘 도시입니다.
• 일산신도시는 4,710,000평의 면적에 아파트 사이의 간격을 넓히고 20층 이상의 고층 보다는 20층 이하의 중, 저층 아파트와 연립주택 위주로 조성되었습니다. 1기 신도시 중 녹지 비율 단독주택 비율이 가장 높은 도시입니다.

 

1기 신도시의 현재

• 국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면 2021년 분당 신도시 아파트 평균 실거래가는 12억 6,000만원이었습니다. 이에 반해 일산 신도시는 5억 3,000만 원입니다.
• 2021년에 거래된 분당과 일산 아파트의 평균 거래 가격 차이는 무려 7억 원이나 차이가 납니다.
• 1990년대 분당과 일산 신도시 개발 당시 분양가는 32평형 기준으로 5,600만 원 정도로 거의 비슷했습니다.
• 2022년 현재 분당의 시범 우성 아파트의 경우 15억 5,000만 원에 거래되었고 비슷한 시기에 입주한 일산 강촌마을 우방아파트는 2022년 최고가 7억 7,000만 원이었습니다.

분당과 일산의 집값이 차이 나는 이유

• 분당과 일산은 교육, 공원, 쇼핑 등 각종 편의시설에서는 크게 차이가 나지 않습니다.
• 두 도시의 가장 큰 차이는 바로 양질의 일자리 유무입니다.
• 분당은 판교를 개발하면서 2006년 20만 평 규모의 판교 테크노밸리를 조성하였습니다.
• 저렴한 분양가로 강남 테헤란로에 있던 벤처기업 유치에 나섰고 그 결과 1,000여 개 기업이 입주하며 한국의 대표 벤처 밸리로 성장하였습니다. 현재도 안랩, 한글과 컴퓨터, 포스코 ICT, 다음카카오, 엔씨소프트, 넥슨 등이 입주해 있습니다. 분당 정자동 일대에도 네이버와 두산그룹, 현대중공업 R&D센터가 입주할 예정입니다.
• 경부고속도로를 타고 수원, 동탄, 평택, 천안으로 이어지는 삼성전자 벨트도 분당의 주거 수요를 늘리는데 기여하고 있습니다.
• 기업이 몰리면서 분당~수서 고속화도로, 용인~서울 고속도로, 서울~세종 고속도로, 신분당선, GTX 등의 교통망도 발달하였으며 교통망이 개선되면서 다시 기업과 사람이 몰리는 선순환 구조가 만들어졌습니다.
• 일자리 등 자족 기능이 부족한 일산은 판교 테크노밸리를 벤치마킹한 일산 테크노밸리 조성 공사를 2021년에 시작했습니다.
• 26만 평 규모로 조성되는 일산 테크노밸리는 바이오, 메디컬, 미디어와 콘텐츠 분야 등 혁신적인 기업 유치를 목표로 하고 있습니다. 하지만 일산테크노밸리는 판교에 비해 15년이나 뒤에 건설되는 것입니다. 판교의 성공에 자극받아 경기도 여러 도시에서 테크노밸리가 들어서고 있어 성공을 보장받기 힘들며 실패할 가능성도 있습니다.
• 일산 신도시는 일자리 부족 이외에도 공급 문제에서도 불리한 위치에 있습니다.
• 삼송 지구, 항동 지구, 원흥 지구, 지축 지구, 덕은 지구 등 새로운 택지지구들이 지정되어 있습니다. 도로, 전철 등 인프라를 확장시키지 않으면 교통난은 더욱더 가중될 전망입니다.
• 일산은 서울 접근성도 분당에 비해 매우 열악합니다. 자유로는 항상 정체를 보이고 있는 데다 지하철의 접근성도 분당에 비해 많이 불편한 편입니다.
• 하지만 일산에는 2024년 완공 예정인 GTX가 일산과 서울역을 14분에 이어주는 새로운 시대를 열어줄 것입니다.
• GTX 역사가 들어서는 킨텍스 주변에 위치한 킨텍스 원시티 35평형이 2021년 17억 원에 거래되기도 했습니다. 킨텍스 원시티는 2019년에 완공된 새 아파트로 GTX 기대감이 반영돼 가격이 치솟았습니다.

분당과 일산의 집값 차이는 좁혀질까?

• 일산과 분당은 입주 30년을 맞아 재건축, 리모델링 논의가 활발히 이루어지고 있습니다.
• 재건축은 일반적으로 용적률이 180% 이하일 경우 사업성이 있다고 판단합니다.
• 1기 신도시의 평균 용적률을 살펴보면 중동신도시 226%, 산본신도시 205%, 평촌신도시 204%, 분당신도시 184%, 일산신도시 169%로 일산 신도시가 다른 신도시에 비해 용적률이 큰 차이로 낮아 사업성이 가장 좋습니다.
• 하지만 현행법상 1기 신도시는 주거 지역 법정 상한선(300%) 보다 낮지만 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막기 위해 만든 '지구단위계획'의 용적률 제한에 걸려 가구 수를 늘리는 것은 현실적으로 힘든 구조입니다.
• 그래서 현재 리모델링 사업이 현실적인 선택지로 주목받고 있습니다.
• 리모델링은 건물을 허물고 다시 공사를 해야 하는 재건축과는 달리 기본 골조를 유지한 채 진행하기 때문에 사업기간이나 공사비 측면에서 매우 유리한 사업입니다.
• 분당은 총 6개 단지 일산은 총 4개 단지가 리모델링 사업을 추진 중에 있습니다.

 

마무리

 아직까지 입지가 좋은 분당이 용적률이 낮아 재건축 사업성이 좋은 일산보다 미래가치가 훨씬 더 높아 보이지만 GTX 개통으로 인한 일산의 미래를 기대해 봅니다. 이상으로 대한민국을 대표하는 1기 신도시인 분당과 일산에 대해서 알아보았습니다.

 

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